O que é a Janela Única Digital e por que você precisa de um Número de Registo de Alojamento de Curta Duração em 2025?

A partir de 1 de julho deste ano, o Real Decreto 1312/2024 introduz novas regulamentações para o setor de arrendamento de férias em Espanha, seguindo as diretrizes da União Europeia. O objetivo é melhorar a rastreabilidade e a transparência através da Janela Única Digital para Arrendamentos, um sistema no qual cada propriedade deve obter um Número de Registo de Alojamento de Curta Duração (NRA). Abaixo, respondemos às perguntas mais frequentes sobre esta importante mudança regulamentar e como cumprir os novos requisitos.

1. O que é a Janela Única Digital para Arrendamentos e o Número de Registo de Alojamento de Curta Duração (NRA)?

A Janela Única Digital para Arrendamentos é uma plataforma centralizada, gerida pelo Ministério da Habitação e Agenda Urbana, que permite que os arrendamentos de curta duração em Espanha sejam registados e monitorizados de forma unificada.

O NRA é o identificador obrigatório que cada alojamento deve obter para ser legalmente oferecido em plataformas de arrendamento de férias.

O NRA não é o mesmo que a sua licença turística: é um número diferente que complementa a licença turística da sua propriedade.

O NRA pode ter até 53 caracteres alfanuméricos e assemelha-se a isto: ESFCTU00004501300010949200000000000VUT-4501-232-00018

Pode ser encontrado no link PDF enviado por e-mail após ter submetido a sua candidatura:
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2. Quanto custa um NRA?

O custo para solicitar o NRA online através do portal Registradores é de 27 € por submissão (antes de impostos ou quaisquer retenções aplicáveis).

Pode escolher entre dois métodos de pagamento durante a candidatura online:

Cartão de Crédito ou Débito (“Pago Telemático”)
- A opção mais simples para a maioria dos Anfitriões.
- Pode pagar diretamente no site usando um Visa ou Mastercard.
Carteira pré-paga (“Monedero Registral”)
- Comumente usado por profissionais que interagem regularmente com registos de propriedade (por exemplo, para pagar documentos como uma “nota simple”).
- Este método de pagamento exige que carregue a sua carteira digital com um mínimo de 150 €.

3. A taxa de 27 € é um pagamento único ou preciso pagá-la anualmente?

A taxa de 27 € é uma taxa anual e deve ser paga todos os anos ao renovar o NRA.

4. Para renovar o meu NRA, preciso submeter uma nova candidatura todos os anos ou apenas pagar a taxa de 27 €?

A renovação exige tanto o pagamento da taxa de 27 € quanto uma candidatura de renovação simplificada. O processo de renovação normalmente envolve confirmar ou atualizar as informações existentes, mas não é tão extenso quanto um registo inicial.

5. Por que esta lei está a ser introduzida?

O Real Decreto 1312/2024, baseado no Regulamento da UE 2024/1028, visa:

Aumentar a transparência e a rastreabilidade no mercado de arrendamento de curta duração.
Combater os arrendamentos ilegais e as operações não autorizadas.
Criar um ambiente mais seguro tanto para os anfitriões quanto para os viajantes, garantindo a qualidade e o cumprimento fiscal adequado dos alojamentos de curta duração.

6. Quem é afetado por esta regulamentação?

Anfitriões (pessoas físicas ou jurídicas) que oferecem alojamentos de curta duração em Espanha em troca de remuneração.
Plataformas de arrendamento digital que operam em Espanha, independentemente de onde esteja localizada a sua sede.

7. Que tipos de propriedades são impactados por esta regulamentação?

A regulamentação aplica-se a todas as propriedades oferecidas para arrendamento de curta duração com fins lucrativos, independentemente de estarem localizadas em áreas urbanas ou rurais.

Isto inclui, mas não se limita a:

Arrendamentos de férias urbanos (Viviendas de Uso Turístico, ou VUT)
Alojamentos rurais, como casas rurais
Quartos individuais (habitaciones) oferecidos dentro de uma casa
Barcos ou outros alojamentos não tradicionais, se alugados para fins turísticos

Se a sua propriedade estiver a ser alugada a turistas em regime de curta duração — seja uma unidade independente, um quarto partilhado ou uma propriedade rural — e você tiver uma licença de turismo válida, então a regulamentação geralmente aplica-se e você precisará obter o Número de Registro de Alquiler (NRA).

8. Que tipos de propriedades estão excluídos desta regulamentação?

As seguintes propriedades estão excluídas desta regulamentação e não requerem um NRA:

Propriedades oficialmente registadas sob categorias de turismo, tais como:
- Hotéis, aparthotéis, motéis
- Pousadas, hostels ou similares
- Parques de campismo, áreas de caravanas ou hotéis rurais regulados

Estas normalmente enquadram-se em NACE Rev. 2 categorias 55.1, 55.2, ou 55.3, e estão sujeitas a um quadro regulamentar diferente.
Exceções:
Algumas propriedades podem também estar isentas da exigência de NRA (por exemplo, propriedades rurais). Para gerir estas, a Holidu introduziu uma nova opção na sua conta de anfitrião:
No campo “Número de Registo de Aluguer de Alojamento de Curto Prazo” verá agora uma caixa de seleção intitulada “Esta propriedade está isenta de fornecer o Número de Registo de Aluguer.”
Se selecionar esta caixa, aparecerá um campo de texto obrigatório onde deve indicar o motivo da sua reivindicação de isenção (por exemplo, propriedade rural, categoria turística isenta, etc.).

9. Como posso verificar se a minha propriedade está sujeita a esta regulamentação?

Reveja a classificação na sua licença turística emitida pela sua autoridade regional de turismo.
Se estiver listado como um hotel, hostel, parque de campismo ou outro estabelecimento turístico oficial (não uma “vivienda de uso turístico”), você está provavelmente isento.
Você também pode verificar isto:
- Verificando a sua listagem no registo de turismo da sua região, ou
- Contactando o seu gabinete de turismo local ou regional para confirmação.

10. Preciso de um NRA se eu apenas alugar a minha propriedade alguns meses por ano?

Sim. Como a propriedade é usada — não com que frequência — determina se um NRA é exigido. Se você estiver a alugá-la para ganho financeiro, mesmo que seja apenas por algumas semanas ou meses por ano, você deve registar-se e obter um NRA.

11. Preciso de dois NRAs se eu oferecer estadias curtas e longas?

Não. Se o arrendamento for oferecido como alojamento de curta duração mediante pagamento, você só precisa de um NRA por unidade, independentemente da duração da estadia.

12. Quando é que a lei entra em vigor e qual é o prazo?

A regulamentação entrou em vigor em 2 de janeiro de 2025.

Há um período de carência até 1 de julho de 2025.

Antes dessa data, todos os anfitriões devem ter obtido um NRA e comunicado-o às plataformas.
A partir de 1 de julho de 2025, qualquer listagem sem um NRA deve ser removida pelas plataformas dentro de 48 horas.

13. Quais são as principais obrigações para os anfitriões?

Obter um Número de Registo de Alojamento de Curta Duração (NRA) para cada unidade que você oferece.
Manter as suas informações atualizadas: se você alterar a capacidade, a propriedade ou outras características, você deve comunicar isso.
Responder às autoridades relativamente a inspeções ou pedidos de informações.
Incluir o NRA em todas as plataformas onde a sua propriedade está listada. Caso contrário, a plataforma não poderá manter a sua listagem ativa.

14. Como obtenho um Número de Registo de Alojamento de Curta Duração (NRA)?

Você pode encontrar o processo em detalhe nestevídeo (em espanhol) ou PDF (também em espanhol).

1. Reúna a documentação necessária*:

Código de Registo Único (“Código Registral Único” ou CRU)
Referência Cadastral (ou número de identificação do barco, se aplicável)
Licença ou autorização turística (se exigido pela sua região)

*Você deve carregar cópias dos documentos, não apenas os números de referência correspondentes.

2. Aceda à Sede Eletrónica do Colégio de Registradores.
3. Registe-se aqui se ainda não tiver uma conta e selecione a 3ª opção “Submissão eletrónica de um documento” (“Presentar telemáticamente un documento”).
4. Identifique-se com o seu certificado digital e preencha a candidatura: “Atribuição do Número de Registo de Alojamento de Curta Duração para Arrendamentos de Curta Duração” (““Asignación de Número de Registro de Alquiler de Corta Duración”).
5. Assine e submeta a documentação online através de “Submissão Telemática” (“Presentación telemática"”).
6. Você receberá um e-mail com um link para descarregar o NRA provisório da Sede Eletrónica. Uma vez validado, o seu estado torna-se permanente e você receberá uma notificação por e-mail.

Se você submeter a candidatura e não receber um e-mail com o NRA provisório, pode ligar para o cartório de registo respetivo. O pessoal do registo deve fornecer um código CSV que você pode inserir juntamente com o seu número de identificação no site da Sede Registradores para descarregar o documento com o NRA provisório.

15. A candidatura ao NRA pode ser submetida pessoalmente ou deve ser feita online?

A candidatura pode ser submetida eletronicamente através da Sede Registradores ou pessoalmente no “Registro de la Propiedad” ou no escritório correspondente para “Bienes Muebles”.

16. Onde posso encontrar o meu Código de Registo Único (“Código Registral Único” CRU)?

O CRU é um código numérico de 18 dígitos que você pode encontrar:

Na Nota Simples (“Nota Simple”) do Registo de Propriedade. Se você não a tiver, pode solicitá-la online ao Colégio de Registradores: https://sede.registradores.org
Na sua escritura de propriedade
Na sua conta ou recibo do imposto sobre a propriedade (“Impuesto sobre Bienes Inmuebles” ou IBI)

Em alguns casos, o seu CRU pode aparecer como “Identificador Único Registral” (IUR) ou “Identificador Único de Finca Registral” (IDUFIR).

O seu CRU não é o mesmo que uma referência cadastral ou número de licença - é um número diferente e separado.

17. Posso solicitar um NRA se a minha propriedade tiver apenas um número de licença temporário?

Sim. Desde que a sua licença esteja atualmente ativa no Consell, ela será aceite durante o processo de candidatura. Uma licença temporária ainda é válida, mesmo que esteja sob análise.

18. Tenho várias unidades sob o mesmo número de licença. Posso solicitar vários NRAs com a licença partilhada?

Sim. Desde que as unidades operem legalmente sob a mesma licença, você pode solicitar um NRA individual para cada uma usando o número de licença partilhado.

19. Posso solicitar um NRA em nome de outra pessoa (por exemplo, se eu for um gestor de propriedade ou agência)?

Sim. Mas você deve:

Anexar um documento que comprove a autorização legal (por exemplo, uma procuração autenticada ou uma autorização assinada).
Indicar o nome do proprietário no campo “Pessoa representada pelo requerente” do formulário (“Persona a la que representa el interesado”).

20. Por quanto tempo o NRA é válido e preciso renová-lo?

O NRA é válido por 12 meses e é renovável se a atividade de arrendamento continuar. Você precisará renová-lo anualmente, mas o número em si não mudará.

21. E se eu tiver várias propriedades?

Você deve solicitar um NRA para cada unidade que você aluga.
Se várias unidades partilharem o mesmo CRU (por exemplo, apartamentos num edifício), você pode solicitar vários NRAs numa única candidatura, detalhando cada unidade.
Na Holidu, você deve inserir o NRA para cada unidade individual.

22. Eu tenho uma listagem que combina duas unidades separadas alugadas juntas. Preciso de um NRA separado para esta listagem combinada?

Não. Você não pode obter um NRA separado para a listagem combinada, a menos que as duas unidades estejam legalmente registadas como uma única propriedade. No entanto, você ainda pode publicar uma listagem combinada, desde que siga estes passos:

Obtenha um NRA individual para cada unidade.
Na listagem combinada, declare claramente que o arrendamento inclui ambas as unidades registadas.
Exiba o NRA de uma das unidades na listagem

Verifique com a sua autoridade regional de turismo para confirmar se esta configuração de listagem combinada é aceite na sua Comunidade Autónoma. Alguns podem ter orientações específicas ou exigir declarações adicionais.

23. O que acontece se eu não obtiver o NRA antes de 1 de julho de 2025?

Por lei, as plataformas (incluindo a Holidu) devem desativar qualquer listagem sem um NRA válido a partir dessa data. O seu alojamento não estará visível ou disponível para reserva online até que você obtenha um NRA.

24. E quanto às reservas futuras se eu não obtiver ou renovar o NRA?

As reservas futuras não precisam de ser canceladas se foram feitas através de uma listagem válida no momento da reserva (seja com um NRA válido após 1 de julho de 2025 ou sem um NRA antes da entrada em vigor da regulamentação).

25. Sou um Anfitrião Holidu. Quais são os passos que devo seguir?

Obtenha o seu NRA o mais rapidamente possível, seguindo os passos indicados acima.
Inicie sessão na sua conta Holidu.
Clique em “Verificar a lista” no banner da página inicial e insira o(s) NRA(s) que recebeu (mesmo que provisório) para cada unidade.
Ou dirija-se à secção “Propriedades” e insira o NRA no campo “Número de Registo de Aluguer de Alojamento de Curto Prazo” em “Informações Gerais.”

26. E se eu não tiver uma cédula de habitabilidade? Vou perder a minha licença?

Não. As licenças não serão revogadas por falta de cédulas de habitabilidade.
Muitas licenças turísticas foram emitidas para propriedades sem este certificado. Se a sua licença estiver incluída no sistema de Número de Registo de Aluguer de Alojamento de Curto Prazo, a sua propriedade pode reivindicar o estatuto de uso continuado devido à atividade prolongada e solicitar uma isenção. Isto permite-lhe manter a sua licença e obter um NRA.

27. A minha conta Holidu não aceita o meu NRA — aparece um erro. O que devo fazer?

O NRA pode ter até 53 caracteres e deve seguir uma estrutura específica.
Requisitos de formato:

Comprimento máximo: 53 caracteres
Caracteres permitidos: letras e números. Espaços e hífens também são permitidos se aparecerem no documento oficial.
Correspondência exata necessária: insira o NRA exatamente como aparece no PDF do portal de Registradores.

Se ver um erro ao guardar o NRA na Holidu, verifique:

Se copiou o número completo sem omitir caracteres
Se a estrutura coincide com o documento oficial
Se não adicionou símbolos extra não incluídos no original

A tabela abaixo apresenta as especificações a seguir para NRAs válidos:
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28. O que acontece se a minha licença turística expirar, for revogada ou cancelada?

Para operar legalmente, uma propriedade necessita de um número de licença e de um NRA. Portanto, se um dos dois for cancelado ou se tornar inválido, deve ser renovado, caso contrário, a propriedade não poderá mais ser publicada online.

29. Onde posso encontrar mais informações?

Site oficial do Ministério da Habitação e Agenda Urbana: alojamento de curto prazo e FAQ da Janela Única Digital
Tutorial em vídeo oficial (em espanhol) para o processo de aplicação do NRA
Guia de aplicacao do NRA oficial (em espanhol)
Colégio de Registadores: https://www.registradores.org/
exto do Decreto Real 1312/2024 no Boletim Oficial do Estado (BOE)
Centro de Ajuda da Holidu

30. Tenho mais perguntas — com quem posso falar?

Se é um anfitrião Holidu, por favor, contacte-nos aqui.
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